Если недвижимость куплена в браке с использованием ипотеки, то финансовые обязательства перед кредитным учреждением возлагаются в равной степени на обоих супругов, и они должны их выполнять даже после расторжения брака, при отсутствии брачного контракта.
У разводящихся супругов есть несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:
- Продолжать выплачивать кредит совместно на прежних условиях.
- Погасить ипотеку досрочно и продать квартиру.
- Перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.
- Поделить квартиру и долги.
- Перевести ипотеку на одного из супругов.
- Если только один из супругов продолжает исполнять обязательства по выплате ипотеки, то он имеет право регрессного требования половины выплаченных сумм по кредиту с бывшего супруга в судебном порядке.
- Продать квартиру вместе с ипотечным долгом.
С первыми тремя вариантами все вроде бы ясно.
Вариант одновременного раздела квартиры и долга очень сомнительный и вызывает сложности, так как против раздела ипотеки супругов возражают банки.
Гражданский кодекс указывает, что разделение совместных долгов супругов возможно только при согласии кредитора, то есть банка. Большинство заемщиков, пытаясь разделить жилье и одновременно сумму долга, получают от кредиторов отказ. Возражают банки потому, что при разделе долговых обязательств ответственность заемщиков вместо солидарной становится долевой. Другими словами, банк теряет возможность требовать возврата всей суммы за квартиру с любого из бывших супругов, и ему это совсем невыгодно. А граждане, однажды получив отказ, теряют право повторно обратиться в суд с иском о разделе.
Что касается перевода ипотеки на одного из супругов, то это можно сделать с его согласия и согласия самого кредитора, т.е. банка. При этом переход объекта залога в единоличную собственность супруга, продолжающего исполнять кредитные обязательства, оформляется нотариальным соглашением о разделе имущества.
Рассматривая заявление о переводе ипотеки, банк проверяет платежеспособность супруга, который будет продолжать выплачивать кредит. Если его доходов не будет хватать для погашения обязательства, банк может предложить привлечь созаемщика и (или) поручителя.
Бывают такие ситуации, когда после расторжения брака один из супругов, с одной стороны, отказывается платить кредит, а с другой – желает сохранить долю в праве собственности на недвижимость, приобретенную с использованием ипотеки.
Тогда к супругу, единолично исполнившему обязательства в рамках кредитного договора, переходит право регрессного требования. Это значит, что супруг, который после расторжения брака продолжает выплачивать ипотеку банку, имеет право на получение с другого супруга денежной компенсации, соответствующей его доле по выплаченным денежным обязательствам по кредитному договору, начиная с момента расторжения брака.
Согласно ч.3 ст. 39 СК РФ, общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998г № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», при разделе имущества учитываются также общие долги супругов и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. В силу ч. 2 ст. 45 СК РФ под общими долгами (обязательствами) супругов понимаются долги (обязательства), которые возникли по инициативе супругов в интересах всей семьи, или долги (обязательства) одного из супругов, по которым все полученное им было использовано на нужды семьи
В соответствии со ст. 325 ГК РФ, если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.
Можно продать квартиру вместе с ипотечным долгом. «Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк). Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.
В случае, когда квартира была куплена в ипотеку одним из супругов еще до вступления в брак, то при разводе права на нее будет иметь тот, на которого оформлен кредитный договор. Второй супруг вправе потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены из семейного бюджета на выплату ипотечного кредита.
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.