Задумывается ли покупатель, приобретающий недвижимость по низкой цене о рисках этой сделки? Оформление сделки по цене недвижимости ниже кадастровой стоимости влечет за собой негативные последствия.
Верховный суд Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.08.2022 № 305-ЭС21-21196 считает, что лицо, приобретающее недвижимость по цене, которая явно ниже кадастровой и рыночной, должно догадываться о противоправной цели продавца:
Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения. В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника
⚖ а дело было так:
В 2014 г. ООО продало физическому лицу земельный участок площадью 1 484 кв. м по цене 222 600 рублей. Покупатель передал деньги до сделки по передаточному акту, право собственности зарегистрировали в Росреестре.
Позднее в отношении ООО начались процедура банкротства, в рамках которой, в 2021 году, конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи данного земельного участка, а также применении последствий недействительности сделки.
📎 Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанции:
Решением суда первой инстанции заявление было удовлетворено.
Признавая сделку недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», суд первой инстанции исходил из доказанности всей необходимой совокупности обстоятельств, в том числе неравноценности встречного исполнения и неподтвержденности передачи денежных средств ответчиком обществу.
Апелляционной инстанцией решение суда первой инстанции было отменено, а в удовлетворении заявления отказано, в связи с тем, что ответчик не знал о неплатежеспособности должника.
Суды сочли, что цена договора при таких обстоятельствах значения не имеет.
📎 Позиция Верховного суда:
Квалифицирующими признаками подозрительной сделки, указанной в пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, являются ее направленность на причинение вреда имущественным правам кредиторов, осведомленность другой стороны сделки об указанной противоправной цели, фактическое причинение вреда в результате совершения сделки.
Контрагента должника о противоправных целях сделки может доказываться (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 No 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).
Оценивая поведение ответчика, суд первой инстанции не установил его заинтересованности по отношению к обществу.
Вместе с тем суд принял во внимание, что кадастровая стоимость земельного составляет 1 642 417 руб., средняя рыночная стоимость недвижимости согласно представленному конкурсным управляющим заключению специалиста от 20.01.2020 – 2 050 888 руб. Таким образом, установленная спорным договором цена ниже кадастровой стоимости в семь раз, рыночной – более чем в девять раз.
Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения.
Предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника продать свое имущество до того, как на него будет наложено взыскание, и действует с ним совместно, либо понимает, что ООО избавляется от имущества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.
Кроме того, конкурсный управляющий приводил доводы об отсутствии как надлежащих доказательств оплаты имущества и поступления денежных средств обществу, так и финансовой возможности у ответчика оплатить имущество в установленном размере.
Анализ спора свидетельствовал в пользу того, что земля была продана с целью вывода ее из конкурсной массы в ущерб обществу.
Ответчик не смог доказать, что у земельного участка были какие-то уникальные характеристики, которые бы могли подтвердить ее заниженную стоимость, ходатайство о проведении судебной экспертизы рыночной стоимости имущества не заявил, надлежащих доказательств оплаты земельного участка не представил, добросовестность и разумность своих действий не подтвердил.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у оспариваемой сделки признаков подозрительности и Верховный суд его в этом поддержал.
Обращаю Ваше внимание на то, что если не уверены – не проводите сделку по приобретению недвижимости самостоятельно, без юристов.
Сейчас в Правовой помощи действует 30% акция на сопровождение сделок по недвижимости.
Для записи на консультацию звоните: +7-931-237-15-22
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.