Моя клиентка, назовем ее Тамара, в целях экономии самостоятельно составила договор купли-продажи земельного участка и дома. Зачем обращаться к юристам, платить им деньги ни за что, если я и сама могу составить договор в простой письменной форме. Скачала бланк из интернета, заполнила его , подписали с покупателем, сдали на регистрацию, деньги получили. Отличная экономия!
Только вот одного нюанса она не учла – право собственности на земельный участок у нее возникло в 2005 году, а дом она построила и зарегистрировала в 2020 году.
Сделка состоялась в августе 2021 года, деньги уже успели потратить и спустя полтора года Тамара получила письмо “счастья” из налоговой, в котором говорится о том, что ей нужно уплатить налог от продажи дома.
– За что 500 000 рублей? – недоумевала Тамара.
– Как так? Участок ведь в моей собственности больше 5 лет почему я должна платить 13% от суммы договора?
А все просто.
При составлении договора Тамара не учла один нюанс – любая продажа недвижимости в отчетном периоде суммируется и по таким сделкам, когда в договоре не выделены объекты – налогооблагаемая база состоит из дохода, то есть всей суммы полностью, которую удалось выручить по договору, поскольку одним объектом ( домом) продавец владеет менее 5 лет.
Мы разобрались в ситуации и нашли выход для Тамары.
Согласно разъяснения МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 17 июня 2021 г. N 03-04-05/47665 каждый объект должен облагаться налогом отдельно, но для этого нужно разграничить стоимость и все это верно прописать в договоре купли-продажи.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 и пункту 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
На основании пункта 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Таким образом, в общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
В этой связи при продаже жилого дома, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход, полученный от его продажи, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.
Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по доходам от продажи имущества налогоплательщик в соответствии с пунктом 6 статьи 210 Кодекса имеет право на получение имущественного налогового вычета.
Так, с учетом положений подпунктов 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи имущества, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 000 000 рублей, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных со строительством проданного жилого дома.
Однако, Тамара не знала этих нюансов и конечно же договор был составлен некорректно и для того, чтобы не платить налог в размере 500 000 рублей она пришла в http://помощьправовая.рф для консультации.
Мы конечно же составили ей пояснения, соглашение и еще ряд документов, только в итоге, составление данных документов обошлось Тамаре гораздо дороже, чем составление договора купли-продажи в Правовой помощи. Ведь не составив Тамара пояснений и соглашения, ей пришлось бы уплатить налог.
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.