Если Вы решили приобрести квартиру и она подпадает под нижеперечисленные признаки – Вам лучше провести сделку с участием юриста.
Итак, основные признаки проблемных квартир:
⠀
✅ Квартиры, с несовершеннолетними собственниками
⠀
Квартиры, в которых собственники несовершеннолетние дети нужно покупать с особой осторожностью. Такие сделки проводятся с согласия опеки. Но даже, если у продавцов будет на руках согласие опеки – это не гарантия безопасной сделки.
Действующим законодательством РФ, а именно п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”, предусмотрено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства их совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущего уменьшение имущества несовершеннолетнего.
На основании такого предварительного разрешения опеки договор продажи жилого помещения оформляется с условием.
Так, приобретая квартиру на вторичном рынке, необходимо понимать, что сделка с недвижимостью несовершеннолетнего обременена до момента покупки продавцом иной квартиры, которая не ущемит права несовершеннолетнего.
Нужно убедиться в том, что несовершеннолетним выделены доли в другом жилом помещении и, при этом, не ущемлены их права. Так, если законные представители продали квартиру с долей несовершеннолетнего, заверив при этом опеку в том, что они обязуются ему выделить долю в конкретной квартире, а выделили ему долю в другой квартире – это уже нарушение. Такая сделка считается оспоримой.
Анализ судебной практики показал большое количество судебных споров по вопросу признания договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с неисполнением предварительного разрешения органа опеки и попечительства со стороны продавца.
Для того чтобы обезопасить покупателя, продавец квартиры может предоставить покупателю квартиры предварительный договор купли-продажи иной квартиры согласно предварительному разрешению органа опеки и попечительства.
На сегодняшний день на законодательном уровне не закреплено обязательное заключение предварительного договора, в то время как этот документ может реально защитить покупателя спорной квартиры в подобной ситуации.
С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что покупателю необходимо внимательно изучать документы на квартиру по вопросу условий согласия органа опеки и попечительства на заключение альтернативной сделки с имуществом несовершеннолетнего, прописав в договоре купли-продажи специальные условия расторжения договора и возврата денежных средств в случае неисполнения предварительного согласия органа опеки и попечительства.
⠀
✅Незаконная перепланировка
⠀
При выборе квартиры с перепланировкой убедитесь в том, что она является законной. За незаконную перепланировку предусмотрена административная ответственность в виде штрафов. Кроме того, в случае отказа от уполномоченных органов владельца недвижимости принудят вернуть изначальное расположение стен, перегородок и комнат.
⠀
✅Квартиры, купленные за материнский капитал
⠀
Квартиры, приобретенные с использованием маткапитала, вполне можно покупать. Но стоит учесть, что сделки с такой недвижимостью будут проводиться относительно долго, не стоит рассматривать подобные варианты, если вы торопитесь переехать.
Нецелевое использование материнского капитала, в связи с тем что не были выделены доли в квартире несовершеннолетним, также относится к риску нарушения права несовершеннолетнего.
Например, истец обратился в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи в связи с тем, что часть кредита за квартиру ответчики оплатили средствами материнского капитала, однако долю детям не выделили.
Узнал истец о данном обстоятельстве только тогда, когда обратился в банк за одобрением кредита на вышеуказанную квартиру.
Исковые требования в части расторжения предварительного договора были удовлетворены (Апелляционное определение от 2 июля 2015 года по делу N 33-7358/2015).
⠀
✅Продавец получил жилье в наследство или в дар
⠀
В судебной практики не редки случаи признания договора купли-продажи недействительным в связи с нарушением прав наследников.
Данная ситуация вызвана отсутствием надлежащего способа проверки потенциальных наследников при покупке квартиры.
Например, в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 23 июля 2018 года N 33-16053/2018 истец просил признать недействительными две сделки купли-продажи (от 01.08.2016 между Б.А. и А. и от 06.03.2017 между А. и Д.О.А.) и истребовать спорную квартиру из чужого незаконного владения, включить квартиру в наследственную массу. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца в полном объеме, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. При рассмотрении вышеуказанного дела была назначена судебная экспертиза, согласно заключению которой Б.А. не мог понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора купли-продажи квартиры от 01.08.2016.
Право на наследство может быть оспорено в течение 3 лет с момента получения объекта. Поэтому лучше избегать совершения сделок по жилплощади, где не вышел указанный срок.
Кроме того, нужно убедиться в том, что собственник является единственным наследником по закону и нет скрытых наследников, что он не является недостойным наследником, что завещание не будет оспорено в суде другими наследниками и т.д.
⠀Покупать такие квартиры ❌самостоятельно, без юридической помощи в таких ситуациях Вам не обойтись.
____________________
Всегда на связи Ваша @lawyer_zimareva ✍в директ и 📲 +7-931-237-15-22
⠀
#юристспб#юристонлайн#правоваяпомощь#вкусныйюрист#юристпокаверзнымвопрросам#юрилическаяконсультация#квартиравспб#проверкачистотысделки#правовойликбез#наследство#долинесовершеннолетних#маткапитал#продатьквартирусматкапиталом#незаконнаяперепланировка
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.